Base de données ventes immobilières notaires : mode d'emploi

Estimer un bien avant de faire une offre suppose de s'appuyer sur des prix réellement payés, pas sur des prix affichés en vitrine d'agence. Deux familles de sources existent en France : les données publiques diffusées par l'État (DVF), et les bases professionnelles tenues par les notaires (Perval pour la province et l'outre-mer, BIEN pour l'Île-de-France). Elles ne servent pas exactement le même usage, ne se mettent pas à jour au même rythme, et ne sont pas accessibles dans les mêmes conditions. Savoir laquelle consulter, à quel moment, et avec quels filtres, change la qualité d'une offre d'achat. Cette page propose une base de données ventes immobilières notaires : mode d'emploi orienté acheteur. La marche à suivre tient en six étapes. Elle vaut pour un acheteur qui prépare une négociation, pour un vendeur qui veut vérifier l'estimation d'un mandataire, ou pour un propriétaire qui anticipe une succession. ## Étape 1 — Comprendre ce que contient chaque base Une base de données ventes immobilières notaires : mode d'emploi sérieux commence par distinguer trois jeux de données, car la source unique n'existe pas. La base DVF (Demandes de valeurs foncières) est gérée par la direction générale des Finances publiques (DGFiP) et diffusée en open data. Selon [data.gouv.fr](https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres), sa publication découle du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 et répond à un objectif de transparence des marchés fonciers et immobiliers. Les données proviennent des actes enregistrés chez les notaires et des informations cadastrales. Les bases notariales Perval et BIEN sont plus anciennes et plus riches en variables qualitatives (état du bien, étage, exposition, présence d'un ascenseur). Selon les [Notaires de France](https://www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/achat-vente/prix-immobilier-notaire-estimation-immobiliere-et-prix-m2-notaire), le fichier national contient aujourd'hui plus de 19 millions de mutations, tous types de biens confondus (appartements, maisons, terrains, immeubles, locaux d'activité, garages, biens agricoles et viticoles). La loi du 28 mars 2011 a officialisé cette base en confiant aux notaires une mission de service public de diffusion des informations relatives aux mutations d'immeubles à titre onéreux. Objectif de l'étape : choisir la source en fonction de l'usage. DVF pour une consultation gratuite et autonome ; Perval ou BIEN, via un notaire ou un expert, pour une estimation argumentée destinée à un partage successoral, un IFI ou un contentieux. Point d'attention : DVF ne couvre ni l'Alsace ni la Moselle ni Mayotte, ces territoires relevant d'un régime cadastral spécifique. Durée typique : 15 minutes de prise en main. ## Étape 2 — Ouvrir l'application DVF et cibler une parcelle L'accès le plus simple passe par l'explorateur cartographique mis en ligne par l'État. D'après [economie.gouv.fr](https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/estimez-la-valeur-dun-bien-immobilier-avec-le-service-demande-de-valeurs-foncieres), le service « Demande de valeurs foncières » est gratuit, ouvert à tous, et permet de consulter l'intégralité des données foncières des cinq dernières années. Les informations affichées comprennent le prix de vente, la date de transaction, le type de bien, le nombre de pièces et la surface, ainsi que le prix de vente médian au m² à l'échelle nationale, régionale et communale. La navigation se fait en trois temps : sélection du département, puis de la commune, puis de la section cadastrale. Les parcelles ayant fait l'objet d'au moins une mutation apparaissent en bleu. Un clic ouvre le détail des ventes enregistrées sur la parcelle. Point d'attention : la base est mise à jour chaque semestre, en avril et en octobre. Une vente conclue en mars n'apparaîtra qu'en octobre suivant ; pour une transaction très récente, il faut compléter avec une autre source. Durée typique : 5 à 10 minutes pour identifier les ventes pertinentes autour d'une adresse. ## Étape 3 — Filtrer les comparables vraiment comparables Une ligne DVF brute n'a pas de valeur en soi. Une maison de 90 m² vendue 320 000 € dans la même rue qu'un bien visé peut très bien correspondre à une grange non rénovée avec 2 000 m² de terrain. La méthode consiste à filtrer. Quatre critères suffisent pour la majorité des cas : type de bien (appartement, maison, local), surface bâtie à ± 15 %, nombre de pièces principales identique, et date de vente postérieure à 18 mois. Sous cette fenêtre, l'effet conjoncture (taux de crédit, demande locale) reste limité. Au-delà, il faudra retraiter. La population et le tissu socio-économique de la commune éclairent aussi la lecture des comparables. Pour une commune de référence comptant 68 000 habitants avec un revenu médian par unité de consommation de 22 100 €/an et 57,8 % de propriétaires ([INSEE, population 2022](https://www.insee.fr/fr/statistiques/7632785)), un prix au m² très supérieur à la médiane communale traduit souvent une localisation hyper-centrale ou un bien atypique, pas une norme. Pour une lecture pas-à-pas des médianes et des moyennes, le détour par le [prix moyen du m2 en France](/blog/prix-moyen-du-m2-lecture-methode) évite quelques erreurs classiques d'interprétation. Point d'attention : un prix anormalement bas (10 à 20 % sous la médiane locale) cache fréquemment une vente intrafamiliale ou un démembrement, sans valeur de marché. Durée typique : 30 à 45 minutes par bien étudié. ## Étape 4 — Compléter avec les références notariales et l'indice Notaires-Insee DVF a une limite : la base ne décrit ni l'état du bien, ni l'étage, ni la présence d'un ascenseur ou d'une cave. Pour un appartement parisien au 6e étage avec ascenseur, le prix au m² peut s'écarter de 20 % d'un rez-de-chaussée sur cour à 80 mètres. C'est là qu'interviennent les références notariales. Selon les [Notaires de France](https://www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/actualites/pervalfr-la-base-notariale-pour-une-estimation-immobiliere-fiable), la base Perval regroupe 100 % des transactions immobilières hors Île-de-France et repose sur des prix réellement transactés, par opposition aux prix affichés sur les sites d'annonces. L'accès se fait via un notaire, dans le cadre d'une estimation formelle. Pour la dynamique de marché, l'indice Notaires-Insee donne le rythme. D'après l'[Insee](https://www.insee.fr/fr/metadonnees/source/indicateur/p1643/presentation), les indices de prix des logements anciens d'Île-de-France sont calculés à partir de la base BIEN, et ceux de la province et des DOM à partir de la base Perval. Le champ couvre toutes les transactions de gré à gré portant sur un logement ancien à usage d'habitation, en pleine propriété et libre d'occupation. Point d'attention : ne pas confondre l'indice (évolution en pourcentage) et le prix médian (niveau en euros). Les deux indicateurs se lisent ensemble. Durée typique : la consultation d'un notaire prend 1 à 2 semaines de délai pour un rendez-vous, l'expertise elle-même variant selon la mission. Le rôle, les tarifs et les obligations sont détaillés dans la page consacrée au [notaire de France en immobilier](/blog/notaire-de-france-immobilier). ## Étape 5 — Croiser avec le contexte local et le DPE Un prix issu de DVF ou de Perval reste un agrégat. Deux variables changent la donne sur un bien précis : le diagnostic de performance énergétique (DPE) et la dynamique du quartier. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. L'étiquette F suivra en 2028, l'étiquette E en 2034. Concrètement, un appartement classé F acheté 250 000 € avec un coût estimé de rénovation énergétique de 35 000 € se compare très mal à un voisin classé C vendu 270 000 € : sur 8 ans, l'écart se résorbe. Cette logique doit guider la lecture des comparables et la rédaction de la [lettre de proposition d'achat maison](/blog/lettre-proposition-achat-maison) quand une décote est demandée. Le contexte de quartier (école, transport, projet d'aménagement) se trouve dans les documents d'urbanisme communaux. Il ne figure dans aucune base de transactions. Point d'attention : un bien classé G acheté aujourd'hui sans travaux planifiés expose à un risque de revente difficile à horizon 5 ans, le marché secondaire ajustant son offre aux nouvelles règles. Durée typique : 1 heure pour compiler DPE, plan local d'urbanisme et historique des prix. ## Étape 6 — Construire une offre chiffrée et défendable La donnée brute ne fait pas une offre. Elle fait un argumentaire. Une offre crédible se présente avec trois éléments : la médiane des comparables retenus, l'écart-type observé sur la zone, et les ajustements appliqués (DPE, étage, état, exposition). Un exemple. Sur un T3 de 65 m² visé à 295 000 € (soit 4 538 €/m²), 12 comparables DVF des 18 derniers mois sur la même section cadastrale donnent une médiane à 4 200 €/m² et un troisième quartile à 4 450 €/m². Le bien visé est donc 2 % au-dessus du haut du marché. Si son DPE est D et son étage en rez-de-chaussée, une offre à 270 000 € (4 154 €/m²) se défend sans difficulté ; à 285 000 €, l'acheteur paie le haut du marché. Cette structuration s'inscrit dans la démarche plus large décrite dans le parcours pour [acheter un bien immobilier](/blog/comment-acheter-bien-immobilier). Avant de signer une offre, vérifier la capacité d'emprunt reste un préalable. La règle du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Un passage par le [simulateur de crédit immobilier](/outils/simulateur-credit-immobilier) permet de caler la mensualité et le coût total avant de poser un prix. Point d'attention : un argumentaire chiffré envoyé en pièce jointe d'une offre crédibilise l'acheteur et accélère la décision du vendeur. Sans données, la négociation se réduit à un bras de fer émotionnel. Durée typique : 2 heures de préparation pour un dossier complet. ## Ce que la donnée ne dit pas Les bases publiques et notariales donnent un cadre. Elles ne remplacent ni la visite, ni l'inspection technique, ni la lecture du règlement de copropriété. Un bien à 3 800 €/m² conforme à la médiane peut cacher 18 000 € d'appels de fonds votés mais non décaissés. À l'inverse, un bien 8 % au-dessus de la médiane peut être un excellent achat si la copropriété est saine et le DPE solide. Les statistiques notariales elles-mêmes ne sont diffusées que si le nombre de mutations enregistrées atteint au moins 20 sur la zone et la période étudiée, comme le précise le site des [Notaires de France](https://www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/achat-vente/prix-immobilier-notaire-estimation-immobiliere-et-prix-m2-notaire). Sur un marché peu liquide (petites communes rurales, biens atypiques), la médiane affichée peut reposer sur 25 ventes et n'avoir qu'une valeur indicative. ## Questions fréquentes ### DVF est-elle vraiment exhaustive ? Elle couvre l'essentiel des ventes de gré à gré en France métropolitaine et dans les DOM, à l'exception du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. Les ventes en VEFA, les adjudications et certaines mutations à titre gratuit en sont absentes ou présentées différemment. ### Perval est-elle accessible aux particuliers ? Non, pas directement. Perval s'utilise via un notaire ou un expert immobilier dans le cadre d'une mission rémunérée. Pour un usage gratuit et autonome, DVF reste la seule option. ### Combien de temps pour qu'une vente apparaisse dans DVF ? Les données sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Une vente signée en janvier apparaîtra au plus tôt dans la mise à jour d'octobre de la même année, soit un décalage moyen de 6 à 10 mois. Une bonne base de données ventes immobilières notaires : mode d'emploi tient compte de ce décalage et complète DVF par les références notariales pour les transactions les plus récentes.