L'évolution des prix de l'immobilier sur 10 ans

## Un cycle en trois temps entre 2015 et 2025 Regarder les prix immobiliers sur une décennie oblige à sortir du bruit trimestriel. La série Notaires-Insee, calculée à qualité constante depuis 2015 (base 100), permet cette lecture longue. Elle montre que les prix des logements anciens ont augmenté continûment depuis le milieu de l'année 2015, avec une accélération marquée entre fin 2019 et mi-2020. Cette phase de hausse s'est prolongée jusqu'à mi-2022, portée par des taux de crédit historiquement bas et une demande soutenue après les confinements. Le retournement est venu du crédit. Entre 2023 et le premier semestre 2024, la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne a comprimé les capacités d'emprunt des ménages, ce qui s'est traduit par une correction visible dans les statistiques officielles. Selon l'Insee, les prix des logements anciens ont baissé d'environ 3,9 % sur un an au troisième trimestre 2024, après un repli plus marqué en début d'année. Cette baisse a touché aussi bien les appartements que les maisons, avec un ajustement légèrement plus fort sur ces dernières en province. La dernière séquence, celle de 2025, marque une stabilisation. D'après l'Insee, au troisième trimestre 2025, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) sont stables en données corrigées des variations saisonnières, et sur un an ils progressent de 0,7 %, après +0,5 % au deuxième trimestre et +0,3 % au premier trimestre. Le volume de transactions accompagne ce mouvement : fin septembre 2025, le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois est estimé à 921 000, contre 882 000 fin mars. ## Ce que dit la perspective longue : bien au-delà de dix ans Une décennie reste une fenêtre courte au regard de l'histoire du logement. Pour mesurer l'ampleur du mouvement, il faut remonter plus haut. L'Insee note qu'entre le premier trimestre 2001 et le deuxième trimestre 2020, les prix dans l'ancien ont été multipliés par 2,3 en métropole et par 2,6 en Île-de-France, contre 1,3 à 1,4 pour l'indice des prix à la consommation, les loyers ou le revenu disponible brut par ménage. Autrement dit, la pierre a décroché de son ancrage traditionnel avec les revenus. Les notaires de France confirment cette trajectoire de long terme. Selon la Chambre des notaires de la Gironde, la valeur des maisons en province a évolué dans une proportion allant presque de 1 à 3 entre les années 2000 et 2024. Ces ordres de grandeur pèsent lourd pour un vendeur qui compare le prix d'acquisition d'un bien détenu depuis quinze ou vingt ans avec sa valeur estimée aujourd'hui. Ils pèsent tout autant pour un acquéreur qui compare le loyer d'un bien à sa mensualité de crédit. Cette perspective longue rappelle un point souvent occulté dans les discussions patrimoniales : la baisse de 2023-2024 n'a pas effacé la hausse antérieure. Elle a corrigé une portion du cycle. Pour un propriétaire ayant acheté avant 2020, la valeur nette de sortie reste, dans la plupart des zones, supérieure au prix d'acquisition. ## Le cas girondin : une amplitude cyclique marquée Bordeaux et le Bassin d'Arcachon offrent un terrain d'observation particulièrement lisible du cycle. La Chambre des notaires de la Gironde documente précisément ce mouvement pour 2024 : à 3 690 €/m² les appartements anciens dans le département reculent de 5 %, tandis que le prix des maisons se replie de 6,5 % pour s'établir à 290 000 €. Les appartements à Bordeaux baissent de 7,6 % (à 4 210 €/m²) et les maisons sur le bassin d'Arcachon régressent de 12,6 % (à 433 000 €) sur 12 mois. La correction de 2024 sur le Bassin est à mettre en regard de la décennie qui l'a précédée. La hausse a été particulièrement forte entre 2020 et 2022, portée par la demande de résidences secondaires et l'exode partiel de ménages franciliens en télétravail. Un bien acheté à Arcachon en 2015 pour 400 000 € a pu franchir la barre des 600 000 € en 2022, avant de refluer d'environ 10 % en 2024. Le rendement patrimonial reste positif sur dix ans, mais l'entrée et la sortie du cycle sont déterminantes. Bordeaux intra-muros présente une trajectoire similaire, avec un pic autour de 4 800 €/m² en 2022 puis un repli vers 4 210 €/m² fin 2024. La stabilisation observée en 2025 rejoint le mouvement national. Pour un vendeur qui envisage une mise sur le marché en 2026, le guide complet de l'estimation immobilière rappelle qu'un prix affiché aligné sur les dernières transactions comparables raccourcit sensiblement les délais. ## DVF, l'outil public qui permet de reconstruire soi-même la courbe Avant DVF, seuls les indices agrégés et les baromètres notariaux permettaient de suivre les prix. Depuis 2019, la donnée brute est accessible. Selon economie.gouv.fr, la base Demande de valeurs foncières (DVF) permet de retrouver l'ensemble des transactions immobilières qui ont eu lieu ces cinq dernières années en France, à partir des données contenues dans les actes notariés et des informations cadastrales. Les informations ne sont pas disponibles pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte. Les données présentes sont mises à jour chaque semestre, en avril et en octobre. Cette granularité change la nature de l'analyse. Vous pouvez comparer non pas des moyennes départementales, mais des transactions rue par rue, sur des biens de surface et de configuration comparables. C'est cette approche que retiennent la plupart des estimations professionnelles sérieuses. Pour aller plus loin sur la lecture réglementaire de la surface, tout comprendre à la loi Carrez évite les corrections tardives entre compromis et acte authentique. Un point d'attention néanmoins : DVF référence des prix nets vendeur, hors frais de notaire et hors commission d'agence. Comparer un prix affiché avec une valeur DVF sans réintégrer ces coûts fausse la lecture. Sur un bien à 400 000 € dans l'ancien, la charge acquéreur globale peut atteindre 30 000 à 35 000 € additionnels selon la structure de l'opération. ## Ce que dix ans de données changent pour un projet en 2026 La lecture de la décennie écoulée doit conduire à trois précautions concrètes pour un projet d'achat, de vente ou d'arbitrage patrimonial en 2026. Première précaution : ne pas confondre variation d'indice et variation d'un bien précis. L'indice Notaires-Insee est calculé à qualité constante, ce qui neutralise les effets de composition. Un bien réel, lui, vieillit, se dégrade ou se rénove. Un logement classé F ou G au DPE ne suit plus la même trajectoire que la moyenne depuis que les interdictions progressives de location entrent en vigueur. La performance énergétique est devenue un critère de prix à part entière. Deuxième précaution : lire le marché local, pas seulement le marché national. La correction nationale de 2023-2024 masque des situations très contrastées. Certaines communes littorales ont continué de progresser pendant que des zones périurbaines mal desservies ont reculé de plus de 10 %. Une [estimation gratuite en ligne](/estimation) fondée sur les transactions DVF et les données Yanport offre une première lecture chiffrée, à confronter ensuite à un avis de terrain. Troisième précaution : intégrer le coût du crédit dans le raisonnement. Sur dix ans, l'évolution des prix de l'immobilier a été partiellement compensée par la baisse des taux jusqu'en 2022, puis pénalisée par leur remontée. Un même bien acheté à 300 000 € en 2015 et 300 000 € en 2024 ne représente pas le même effort financier mensuel. Le pouvoir d'achat immobilier, mesuré en mètres carrés finançables à mensualité constante, s'est réduit d'environ 20 % entre 2021 et 2024 dans plusieurs métropoles régionales. ## Ouverture : ce que les données ne disent pas encore La décennie 2015-2025 documente un cycle complet : hausse, pic, correction, stabilisation. La question ouverte pour la période 2026-2035 tient à trois inconnues. La première est la trajectoire des taux longs, sur laquelle la Banque de France comme la BCE restent prudentes. La deuxième est l'impact réel des interdictions locatives liées au DPE, qui pourrait accentuer la décote des passoires thermiques. La troisième tient à la démographie : le nombre de ménages continue de croître en France, mais leur composition change, avec une part croissante de ménages d'une personne dont la solvabilité diffère structurellement des couples primo-accédants des décennies précédentes. Regarder les prix immobiliers sur dix ans ne fournit pas de prévision. Cela fournit une échelle. Sur cette échelle, les mouvements de court terme, souvent commentés comme des ruptures, apparaissent la plupart du temps comme des ajustements d'un cycle plus lent. Pour un projet patrimonial, cette perspective a plus de valeur que la moyenne des annonces du moment. Elle permet de distinguer un prix négociable d'un prix aberrant, et une opportunité conjoncturelle d'une tendance structurelle. C'est aussi ce que rappelle la préparation d'un chantier lourd : le prix de vente futur dépendra autant de la trajectoire du marché que des travaux engagés aujourd'hui, un sujet développé dans notre article sur comment choisir une agence de rénovation à Paris.